Dubai’de projeden konut nasıl alınır: rezervasyondan anahtara tüm adımlar
Projeden alım tek bir işlem değil, 2–4 yıla yayılan 10 adımlık bir zincirdir. Her birini anlatıyoruz: ne imzalarsınız, ne ödersiniz, neyi kontrol etmelisiniz ve alıcılar en çok nerede hata yapar.
Adım 1. Bütçe ve toplam maliyet
İlandaki fiyatı değil toplam maliyeti hesaplayın: birim fiyatı, %4 DLD harcı, Oqood kaydı idari ücreti ve teslimden sonra tapu harcı, peşin aidat ve DEWA depozitosu. Yedek de bırakın: teslimdeki bakiye (çoğu zaman %30–60) bir kerede ödenir, bankalar ise projeden konutu sınırlı ölçüde ve genellikle tamamlanmaya yakın finanse eder.
Adım 2. Projeyi seçmek ve kontrol etmek
Projenin Dubai Land Department’a kayıtlı olduğundan ve bir emanet hesabı bulunduğundan emin olun — ikisi de Dubai REST uygulamasında ve DLD proje sicilinde görünür. Geliştiricinin geçmişine bakın: kaç proje teslim etti ve ne kadar gecikmeyle, ayrıca mevcut ilerleme yüzdesi ve planlanan tamamlanma tarihi. Metrekare fiyatını hazır konutlar ve bölgedeki diğer yeni projelerle karşılaştırın.
Adım 3. Rezervasyon (EOI ve rezervasyon formu)
Lansmanda geliştiriciler çoğu zaman iade edilebilir depozitolu ilgi beyanı (EOI) toplar. Birimi seçtiğinizde rezervasyon formunu imzalar ve kapora ödersiniz — genellikle %5–10 ya da sabit bir tutar. Pasaport yeterlidir; BAE’de oturum gerekmez. Kaporanın hangi durumda iade edileceğini yazılı alın.
Adım 4. İlk taksit ve DLD harcı
Genellikle rezervasyondan birkaç hafta sonra planın ilk taksitini tamamlarsınız (çoğu zaman fiyatın %10–20’sine kadar) ve %4 DLD harcını ödersiniz. Harç ödenmeden geliştirici işlemi Oqood’a kaydedemez. Bazı geliştiriciler harcı kampanya olarak üstlenir — bu belgelerde yazılı olmalıdır.
Adım 5. Satış sözleşmesi (SPA)
SPA en önemli belgedir. Birimin tam numarasını ve alanını (izin verilen sapmayla birlikte), işçilik şartnamesini, ödeme planını, teslim tarihini ve ek süreyi, gecikme tazminatını, sizin gecikmeli ödemelerinize uygulanacak cezaları, fesih ve devir koşullarını kontrol edin. Sözlü verilen bir söz varsa sözleşmeye ya da ekine yazdırın.
Adım 6. Oqood kaydı
SPA imzalanıp harç ödendiğinde geliştirici işlemi Dubai Land Department’ın Oqood sistemine kaydeder ve size Oqood belgesi (Initial Contract of Sale) verilir. Bu sizin güvencenizdir: işlem devlet sicilinde yer alır ve birim iki kez satılamaz.
Adım 7. İnşaat sırasında ödemeler
Kalan taksitler takvime göre — tarihlere ya da inşaat aşamalarına göre — ödenir. Para yalnızca SPA’da belirtilen proje emanet hesabına gider, asla geliştiricinin ya da emlakçının hesabına gitmez. Tüm makbuz ve dökümleri saklayın: satış, kredi ve teslim için gerekecek.
Adım 8. Teslimden önce satış (devir)
Planlarınız değişirse birim teslimden önce devredilebilir. Geliştiriciler buna genellikle fiyatın belirli bir kısmı (çoğu zaman %30–40) ödendikten sonra izin verir ve ücret karşılığında NOC verir. Yeni alıcı Oqood’da sizin yerinizi alır, DLD harcı bu satışta yeniden ödenir.
Adım 9. Tamamlanma ve kusur kontrolü
Bina tamamlanma belgesini aldığında geliştirici teslim bildirimini ve son ödeme dökümünü gönderir. Teslim tutanağını imzalamadan önce birimi kendiniz ya da bir uzmanla kontrol edin: çatlaklar, tesisat, klima, pencereler, alan. Her kusur kusur listesine (snagging list) yazılır ve geliştirici gidermek zorundadır.
Adım 10. Anahtar ve tapu
Bakiyeyi (nakit ya da krediyle) ödersiniz, aidatı kapatır ve DEWA’yı bağlarsınız. Geliştirici anahtarları teslim eder ve DLD Oqood kaydını adınıza tam bir tapuya dönüştürür. Bundan sonra konutu kiraya verebilir (sözleşme Ejari’ye kaydedilir) ya da hazır konut olarak satabilirsiniz.
PromptEstates nasıl yardımcı olur
PromptEstates bütçenize uygun projeden konutları bulur ve her biri için DLD sicil durumunu, ilerleme yüzdesini, emanet bankasını, DLD harcı dahil ödeme planını ve geliştiricinin geçmişini gösterir.
Sık sorulan sorular
BAE oturumu olmadan projeden konut alabilir miyim?
Evet. Yabancılar freehold bölgelerde pasaportla alım yapar; alım için vize ya da Emirates ID gerekmez.
Projeden konutu uzaktan alabilir miyim?
Evet: rezervasyon, SPA ve ödemeler uzaktan yapılabilir, belgeler elektronik olarak ya da vekaletle imzalanır. Yalnızca sözleşmede belirtilen emanet hesabına ödeme yapın.
Geliştirici teslimi geciktirirse ne olur?
SPA’ya bakın: ek süreyi ve tazminatı o belirler. Paranız emanet hesabında kalır; proje iptal edilirse RERA parayı alıcılara iade eder.
Teslimden önce ne zaman satabilirim?
Genellikle fiyatın %30–40’ı ödendikten ve geliştiricinin NOC’si alındıktan sonra; devir koşulları SPA’da yazar.
Almak istediğiniz daireyi veya villayı kendi sözlerinizle anlatın: yapay zekâ Dubai, Abu Dabi ve diğer emirliklerdeki projeden satılan konutları eşleştirir ve analizleri gösterir: m² fiyatı, bölge trendleri ve kira getirisi.
