خرید ملک پیشفروش در دبی: همه مراحل از رزرو تا کلید
خرید پیشفروش یک معامله نیست، بلکه زنجیره‌ای از ۱۰ مرحله است که ۲ تا ۴ سال طول می‌کشد. هر مرحله را توضیح می‌دهیم: چه امضا می‌کنید، چه می‌پردازید، چه چیزی را بررسی کنید و خریداران بیشتر کجا اشتباه میکنند.
مرحله ۱. بودجه و هزینه کامل
هزینه کامل را حساب کنید، نه قیمت تبلیغاتی را: قیمت واحد، کارمزد ۴ درصدی DLD، هزینه اداری ثبت Oqood و پس از تحویل، هزینه سند مالکیت، پیش‌پرداخت شارژ ساختمان و ودیعه DEWA. ذخیره هم کنار بگذارید: مانده هنگام تحویل (اغلب ۳۰ تا ۶۰ درصد) یکجا سررسید میشود و بانک‌ها پیشفروش را محدود و معمولاً نزدیک به اتمام ساخت تأمین مالی میکنند.
مرحله ۲. انتخاب و بررسی پروژه
مطمئن شوید پروژه در Dubai Land Department ثبت شده و حساب امانی دارد — هر دو در اپلیکیشن Dubai REST و دفتر پروژه‌های DLD دیده میشوند. سابقه سازنده را ببینید: چند پروژه تحویل داده و با چه تأخیری، همچنین درصد پیشرفت فعلی و تاریخ برنامه‌ریزی‌شده اتمام. قیمت هر متر مربع را با خانه‌های آماده و پروژه‌های جدید دیگر منطقه مقایسه کنید.
مرحله ۳. رزرو (EOI و فرم رزرو)
در زمان عرضه، سازندگان اغلب اعلام علاقه (EOI) با ودیعه قابل استرداد می‌گیرند. پس از انتخاب واحد، فرم رزرو را امضا می‌کنید و بیعانه می‌پردازید — معمولاً ۵ تا ۱۰ درصد یا مبلغی ثابت. گذرنامه کافی است؛ اقامت امارات لازم نیست. کتبی بگیرید که بیعانه در چه شرایطی بازگردانده میشود.
مرحله ۴. قسط اول و کارمزد DLD
معمولاً چند هفته پس از رزرو، قسط اول طرح را تکمیل می‌کنید (اغلب تا ۱۰ تا ۲۰ درصد قیمت) و کارمزد ۴ درصدی DLD را می‌پردازید. بدون این کارمزد، سازنده نمی‌تواند معامله را در Oqood ثبت کند. برخی سازندگان کارمزد را به‌عنوان تخفیف می‌پردازند — این باید در مدارک قید شود.
مرحله ۵. قرارداد خرید و فروش (SPA)
SPA مهم‌ترین سند است. بررسی کنید: شماره دقیق واحد و متراژ (و انحراف مجاز)، مشخصات نازک‌کاری، طرح پرداخت، تاریخ تحویل و مهلت اضافی، غرامت تأخیر، جریمه تأخیر پرداخت‌های شما و شرایط فسخ و واگذاری. اگر چیزی شفاهی وعده داده شده، بخواهید در قرارداد یا پیوست آن نوشته شود.
مرحله ۶. ثبت در Oqood
پس از امضای SPA و پرداخت کارمزد، سازنده معامله را در سامانه Oqood اداره زمین دبی ثبت میکند و شما گواهی Oqood (Initial Contract of Sale) را دریافت می‌کنید. این حفاظت شماست: معامله در دفتر دولتی ثبت است و واحد دو بار فروخته نمی‌شود.
مرحله ۷. پرداختها در دوران ساخت
اقساط بعدی طبق جدول — بر اساس تاریخ یا مراحل ساخت — پرداخت میشوند. پول فقط به حساب امانی پروژه که در SPA آمده می‌رود، هرگز به حساب سازنده یا مشاور املاک. همه رسیدها و صورت‌حساب‌ها را نگه دارید: برای فروش مجدد، وام و تحویل لازم میشوند.
مرحله ۸. فروش پیش از تحویل (واگذاری)
اگر برنامه‌تان تغییر کند، واحد را می‌توان پیش از تحویل واگذار کرد. سازندگان معمولاً فقط پس از پرداخت سهم مشخصی از قیمت (اغلب ۳۰ تا ۴۰ درصد) اجازه می‌دهند و در ازای هزینه NOC صادر میکنند. خریدار جدید در Oqood جای شما را می‌گیرد و کارمزد DLD در این فروش دوباره پرداخت میشود.
مرحله ۹. اتمام ساخت و بازرسی نواقص
وقتی ساختمان گواهی اتمام می‌گیرد، سازنده اعلامیه تحویل و صورت‌حساب پرداخت نهایی را می‌فرستد. پیش از امضای صورت‌جلسه تحویل، واحد را خودتان یا با بازرس بررسی کنید: ترک‌ها، لوله‌کشی، تهویه مطبوع، پنجره‌ها، متراژ. هر نقص در فهرست نواقص (snagging list) ثبت میشود و سازنده موظف به رفع آن است.
مرحله ۱۰. کلید و سند مالکیت
مانده را (نقدی یا با وام) می‌پردازید، شارژ را تسویه می‌کنید و DEWA را وصل می‌کنید. سازنده کلیدها را تحویل می‌دهد و DLD ثبت Oqood را به سند مالکیت کامل به نام شما تبدیل میکند. از این پس می‌توانید ملک را اجاره دهید (قرارداد در Ejari ثبت میشود) یا به‌عنوان ملک آماده بفروشید.
PromptEstates چطور کمک میکند
PromptEstates پروژه‌های پیشفروش متناسب با بودجه شما را پیدا میکند و برای هرکدام وضعیت در دفتر DLD، درصد پیشرفت، بانک امانی، طرح پرداخت با کارمزد DLD و سابقه سازنده را نشان می‌دهد.
پرسش‌های متداول
آیا بدون اقامت امارات میتوانم پیشفروش بخرم؟
بله. خارجیها در مناطق فریهولد با گذرنامه خرید میکنند؛ برای خرید به ویزا یا Emirates ID نیازی نیست.
آیا میتوانم پیشفروش را از راه دور بخرم؟
بله: رزرو، SPA و پرداختها از راه دور انجام میشود و مدارک الکترونیکی یا با وکالتنامه امضا میشوند. فقط به حساب امانی ذکرشده در قرارداد پرداخت کنید.
اگر سازنده تحویل را به تأخیر بیندازد چه؟
ملاک SPA است: مهلت اضافی و غرامت را تعیین میکند. پول شما در حساب امانی میماند و اگر پروژه لغو شود، RERA آن را به خریداران بازمیگرداند.
کی میتوانم پیش از تحویل بفروشم؟
معمولاً پس از پرداخت ۳۰ تا ۴۰ درصد قیمت و گرفتن NOC سازنده؛ شرایط واگذاری در SPA آمده است.
منابع: Dubai Land Department
پروژه خود را زودتر از همه پیدا کنید.
آپارتمان یا ویلایی را که می‌خواهید بخرید با کلمات خودتان توصیف کنید — هوش مصنوعی پروژه‌های پیشفروش دبی، ابوظبی و دیگر امارات را تطبیق می‌دهد و تحلیل‌ها را نشان می‌دهد: قیمت هر متر مربع، روند منطقه و بازده اجاره.
- رایگان
- بدون هرزنامه
- دعوت در روز راهاندازی