Acheter un bien sur plan à Dubaï : toutes les étapes de la réservation aux clés

Un achat sur plan n’est pas une transaction unique, mais une chaîne de 10 étapes étalée sur 2 à 4 ans. Voici chacune d’elles : ce que vous signez, ce que vous payez, ce qu’il faut vérifier et où les acheteurs se trompent le plus souvent.

Étape 1. Budget et coût total

Comptez le coût total, pas le prix affiché : le prix du bien, les frais DLD de 4 %, les frais administratifs d’enregistrement Oqood et, après la livraison, les frais du title deed, l’avance de charges et la caution DEWA. Gardez une réserve : le solde à la livraison (souvent 30 à 60 %) est exigible d’un coup, et les banques financent le sur plan de façon limitée, généralement près de l’achèvement.

Étape 2. Choisir et vérifier le projet

Assurez-vous que le projet est enregistré auprès du Dubai Land Department et dispose d’un compte séquestre — les deux sont visibles dans l’application Dubai REST et le registre des projets du DLD. Regardez l’historique du promoteur : combien de projets livrés et avec quel retard, ainsi que l’avancement actuel et la date d’achèvement prévue. Comparez le prix au m² avec les biens prêts et les autres projets neufs du quartier.

Étape 3. Réservation (EOI et formulaire de réservation)

Au lancement, les promoteurs recueillent souvent des manifestations d’intérêt (EOI) avec un dépôt remboursable. Une fois le lot choisi, vous signez un formulaire de réservation et versez un acompte — en général 5 à 10 % ou un montant fixe. Un passeport suffit ; la résidence aux EAU n’est pas exigée. Faites préciser par écrit quand l’acompte est remboursable.

Étape 4. Premier versement et frais DLD

En général, quelques semaines après la réservation, vous complétez le premier versement du plan (le plus souvent jusqu’à 10–20 % du prix) et payez les frais DLD de 4 %. Le promoteur ne peut pas enregistrer la vente dans Oqood tant que les frais ne sont pas réglés. Certains promoteurs les prennent en charge en promotion — cela doit figurer dans les documents.

Étape 5. Le contrat de vente (SPA)

Le SPA est le document clé. Vérifiez le numéro exact du lot et sa surface (avec la tolérance admise), le cahier des finitions, le plan de paiement, la date de livraison et le délai de grâce, l’indemnisation des retards, les pénalités en cas de retard de vos paiements, ainsi que les conditions de résiliation et de cession. Si quelque chose a été promis oralement, demandez à l’inscrire dans le contrat ou une annexe.

Étape 6. Enregistrement Oqood

Une fois le SPA signé et les frais payés, le promoteur enregistre la vente dans le système Oqood du Dubai Land Department et vous recevez le certificat Oqood (Initial Contract of Sale). C’est votre protection : la vente figure au registre public et le lot ne peut pas être vendu deux fois.

Étape 7. Paiements pendant les travaux

Les versements suivants suivent le calendrier — par dates ou par étapes de construction. L’argent va uniquement sur le compte séquestre du projet indiqué dans le SPA, jamais sur le compte du promoteur ou de l’agent. Gardez tous les reçus et relevés : ils serviront pour une revente, un crédit et la livraison.

Étape 8. Revendre avant la livraison (cession)

Si vos projets changent, le lot peut être cédé avant la livraison. Les promoteurs l’autorisent en général seulement après paiement d’une part fixée du prix (souvent 30 à 40 %) et délivrent un NOC contre des frais. Le nouvel acheteur vous remplace dans Oqood, et les frais DLD sont à nouveau dus sur la revente.

Étape 9. Achèvement et réception des réserves

Quand l’immeuble obtient son certificat d’achèvement, le promoteur envoie l’avis de livraison et le décompte final. Avant de signer la réception, inspectez le lot vous-même ou avec un inspecteur : fissures, plomberie, climatisation, fenêtres, surface. Chaque défaut est inscrit sur la liste des réserves (snagging list) et le promoteur doit le corriger.

Étape 10. Les clés et le title deed

Vous payez le solde (comptant ou avec un crédit), réglez les charges et raccordez DEWA. Le promoteur remet les clés et le DLD transforme l’inscription Oqood en title deed complet à votre nom. Dès lors, vous pouvez louer (le bail est enregistré dans Ejari) ou vendre comme un bien prêt.

Comment PromptEstates aide

PromptEstates sélectionne des projets sur plan selon votre budget et affiche pour chacun son statut au registre DLD, l’avancement, la banque séquestre, le plan de paiement avec les frais DLD et l’historique du promoteur.

Questions fréquentes

Sources: Dubai Land Department

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Mis à jour: 2026-10-07