Off-Plan-Immobilie in Dubai kaufen: alle Schritte von der Reservierung bis zum Schlüssel
Ein Off-Plan-Kauf ist kein einzelnes Geschäft, sondern eine Kette aus 10 Schritten über 2–4 Jahre. Hier ist jeder davon: was Sie unterschreiben, was Sie zahlen, was Sie prüfen und wo Käufer am häufigsten Fehler machen.
Schritt 1. Budget und Gesamtkosten
Rechnen Sie mit den Gesamtkosten, nicht mit dem Werbepreis: Kaufpreis, 4 % DLD-Gebühr, Verwaltungsgebühr für die Oqood-Registrierung und nach der Übergabe die Gebühr für das Title Deed, die Vorauszahlung der Servicegebühren und die DEWA-Kaution. Planen Sie eine Reserve ein: Der Restbetrag bei Übergabe (oft 30–60 %) ist sofort fällig, und Banken finanzieren Off-Plan nur begrenzt und meist erst kurz vor Fertigstellung.
Schritt 2. Projekt auswählen und prüfen
Vergewissern Sie sich, dass das Projekt beim Dubai Land Department registriert ist und ein Treuhandkonto hat — beides ist in der App Dubai REST und im DLD-Projektregister sichtbar. Prüfen Sie die Bilanz des Bauträgers: wie viele Projekte er übergeben hat und mit welcher Verspätung, dazu den aktuellen Baufortschritt und das geplante Fertigstellungsdatum. Vergleichen Sie den Preis pro Quadratmeter mit fertigen Wohnungen und anderen Neubauprojekten der Gegend.
Schritt 3. Reservierung (EOI und Reservierungsformular)
Beim Verkaufsstart sammeln Bauträger oft Interessenbekundungen (EOI) mit erstattungsfähiger Anzahlung. Haben Sie eine Einheit gewählt, unterschreiben Sie das Reservierungsformular und zahlen eine Reservierungsgebühr — meist 5–10 % oder einen festen Betrag. Ein Reisepass genügt, ein Wohnsitz in den VAE ist nicht nötig. Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, wann die Anzahlung erstattet wird.
Schritt 4. Erste Rate und DLD-Gebühr
Meist innerhalb weniger Wochen nach der Reservierung stocken Sie die erste Rate des Plans auf (meist auf 10–20 % des Preises) und zahlen die 4 % DLD-Gebühr. Ohne diese Gebühr kann der Bauträger den Kauf nicht in Oqood registrieren. Manche Bauträger übernehmen die Gebühr als Aktion — das muss in den Unterlagen stehen.
Schritt 5. Der Kaufvertrag (SPA)
Der SPA ist das wichtigste Dokument. Prüfen Sie die genaue Einheitsnummer und Fläche (und die zulässige Abweichung), die Ausstattung, den Zahlungsplan, das Übergabedatum und die Kulanzfrist, die Entschädigung bei Verzug, Strafen für Ihre verspäteten Zahlungen sowie die Bedingungen für Rücktritt und Abtretung. Wurde etwas mündlich versprochen, lassen Sie es in den Vertrag oder einen Anhang aufnehmen.
Schritt 6. Registrierung in Oqood
Nach Unterzeichnung des SPA und Zahlung der Gebühr registriert der Bauträger den Kauf im Oqood-System des Dubai Land Department, und Sie erhalten das Oqood-Zertifikat (Initial Contract of Sale). Das ist Ihr Schutz: Der Kauf steht im staatlichen Register, und die Einheit kann nicht zweimal verkauft werden.
Schritt 7. Zahlungen während des Baus
Die übrigen Raten folgen dem Zeitplan — nach Datum oder Baufortschritt. Das Geld geht nur auf das im SPA genannte Treuhandkonto des Projekts, nie auf ein Konto des Bauträgers oder Maklers. Bewahren Sie alle Belege und Kontoauszüge auf: Sie brauchen sie für einen Weiterverkauf, eine Finanzierung und die Übergabe.
Schritt 8. Verkauf vor der Übergabe (Abtretung)
Ändern sich Ihre Pläne, kann die Einheit vor der Übergabe abgetreten werden. Bauträger erlauben das meist erst, wenn ein bestimmter Anteil des Preises bezahlt ist (oft 30–40 %), und stellen gegen Gebühr ein NOC aus. Der neue Käufer tritt in Oqood an Ihre Stelle, und die DLD-Gebühr wird beim Weiterverkauf erneut fällig.
Schritt 9. Fertigstellung und Mängelabnahme
Erhält das Gebäude die Fertigstellungsbescheinigung, schickt der Bauträger die Übergabemitteilung und die Schlussabrechnung. Prüfen Sie die Einheit vor der Übergabe selbst oder mit einem Gutachter: Risse, Sanitär, Klimaanlage, Fenster, Fläche. Jeder Mangel kommt auf die Mängelliste (Snagging List), und der Bauträger muss ihn beheben.
Schritt 10. Schlüssel und Title Deed
Sie zahlen den Restbetrag (bar oder per Hypothek), begleichen die Servicegebühren und melden DEWA an. Der Bauträger übergibt die Schlüssel, und das DLD wandelt den Oqood-Eintrag in ein vollwertiges Title Deed auf Ihren Namen um. Ab dann können Sie vermieten (der Mietvertrag wird in Ejari registriert) oder als fertige Immobilie verkaufen.
Wie PromptEstates hilft
PromptEstates findet Off-Plan-Projekte passend zu Ihrem Budget und zeigt für jedes den Status im DLD-Register, den Baufortschritt, die Treuhandbank, den Zahlungsplan inklusive DLD-Gebühr und die Bilanz des Bauträgers.
Häufige Fragen
Kann ich Off-Plan ohne Aufenthaltsrecht in den VAE kaufen?
Ja. Ausländer kaufen in Freehold-Gebieten mit Reisepass; für den Kauf sind weder Visum noch Emirates ID nötig.
Kann ich Off-Plan aus der Ferne kaufen?
Ja: Reservierung, SPA und Zahlungen lassen sich aus der Ferne erledigen, Dokumente werden elektronisch oder per Vollmacht unterschrieben. Zahlen Sie nur auf das im Vertrag genannte Treuhandkonto.
Was, wenn der Bauträger die Übergabe verzögert?
Maßgeblich ist der SPA: Er regelt Kulanzfrist und Entschädigung. Ihr Geld bleibt auf dem Treuhandkonto, und wird ein Projekt abgesagt, erstattet RERA es den Käufern.
Wann kann ich vor der Übergabe weiterverkaufen?
Meist nach Zahlung von 30–40 % des Preises und mit NOC des Bauträgers; die Abtretungsbedingungen stehen im SPA.
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