Come comprare un immobile off-plan a Dubai: tutti i passaggi dalla prenotazione alle chiavi
Un acquisto off-plan non è una singola operazione, ma una catena di 10 passaggi distribuiti su 2–4 anni. Eccoli uno per uno: cosa firmate, cosa pagate, cosa verificare e dove gli acquirenti sbagliano più spesso.
Passo 1. Budget e costo totale
Considerate il costo totale, non il prezzo pubblicizzato: prezzo dell’unità, tassa DLD del 4%, spese amministrative per la registrazione Oqood e, dopo la consegna, la tassa per il title deed, l’anticipo delle spese condominiali e il deposito DEWA. Tenete una riserva: il saldo alla consegna (spesso 30–60%) va pagato subito, e le banche finanziano l’off-plan in misura limitata e di solito vicino al completamento.
Passo 2. Scegliere e verificare il progetto
Verificate che il progetto sia registrato presso il Dubai Land Department e abbia un conto escrow — entrambi visibili nell’app Dubai REST e nel registro progetti del DLD. Guardate lo storico del costruttore: quanti progetti ha consegnato e con quale ritardo, oltre all’avanzamento attuale e alla data di completamento prevista. Confrontate il prezzo al metro quadro con le case pronte e gli altri progetti nuovi della zona.
Passo 3. Prenotazione (EOI e modulo di prenotazione)
Al lancio i costruttori raccolgono spesso manifestazioni di interesse (EOI) con deposito rimborsabile. Scelta l’unità, firmate un modulo di prenotazione e versate una caparra — di solito il 5–10% o un importo fisso. Basta il passaporto; la residenza negli EAU non è richiesta. Fatevi mettere per iscritto quando la caparra è rimborsabile.
Passo 4. Prima rata e tassa DLD
Di solito entro poche settimane dalla prenotazione completate la prima rata del piano (spesso fino al 10–20% del prezzo) e pagate la tassa DLD del 4%. Senza la tassa il costruttore non può registrare l’acquisto in Oqood. Alcuni costruttori la coprono come promozione — deve risultare dai documenti.
Passo 5. Il contratto di compravendita (SPA)
Lo SPA è il documento chiave. Verificate numero esatto dell’unità e superficie (con la tolleranza ammessa), capitolato delle finiture, piano di pagamento, data di consegna e periodo di tolleranza, indennizzo per i ritardi, penali per i vostri pagamenti in ritardo e condizioni di risoluzione e cessione. Se qualcosa è stato promesso a voce, chiedete di inserirlo nel contratto o in un allegato.
Passo 6. Registrazione in Oqood
Firmato lo SPA e pagata la tassa, il costruttore registra l’acquisto nel sistema Oqood del Dubai Land Department e voi ricevete il certificato Oqood (Initial Contract of Sale). È la vostra tutela: l’acquisto risulta nel registro pubblico e l’unità non può essere venduta due volte.
Passo 7. Pagamenti durante la costruzione
Le rate successive seguono il calendario — per date o per stati di avanzamento. Il denaro va solo sul conto escrow del progetto indicato nello SPA, mai sul conto del costruttore o dell’agente. Conservate ogni ricevuta ed estratto: serviranno per una rivendita, un mutuo e la consegna.
Passo 8. Rivendere prima della consegna (cessione)
Se i vostri piani cambiano, l’unità può essere ceduta prima della consegna. I costruttori di solito lo consentono solo dopo il pagamento di una quota prestabilita del prezzo (spesso 30–40%) e rilasciano un NOC a pagamento. Il nuovo acquirente vi sostituisce in Oqood e la tassa DLD si paga di nuovo sulla rivendita.
Passo 9. Completamento e collaudo
Quando l’edificio ottiene il certificato di completamento, il costruttore invia l’avviso di consegna e il conteggio del pagamento finale. Prima di firmare la consegna, ispezionate l’unità da soli o con un tecnico: crepe, impianti idraulici, aria condizionata, finestre, superficie. Ogni difetto va nella lista dei difetti (snagging list) e il costruttore deve ripararlo.
Passo 10. Chiavi e title deed
Pagate il saldo (in contanti o con mutuo), saldate le spese condominiali e attivate DEWA. Il costruttore consegna le chiavi e il DLD trasforma la registrazione Oqood in un title deed completo a vostro nome. Da quel momento potete affittare (il contratto si registra in Ejari) o vendere come immobile pronto.
Come aiuta PromptEstates
PromptEstates seleziona progetti off-plan in base al budget e mostra per ciascuno lo stato nel registro DLD, l’avanzamento, la banca escrow, il piano di pagamento con la tassa DLD e lo storico del costruttore.
Domande frequenti
Posso comprare off-plan senza residenza negli EAU?
Sì. Gli stranieri comprano nelle zone freehold con il passaporto; per l’acquisto non servono visto né Emirates ID.
Posso comprare off-plan a distanza?
Sì: prenotazione, SPA e pagamenti si gestiscono a distanza, con firma elettronica o tramite procura. Pagate solo sul conto escrow indicato nel contratto.
E se il costruttore ritarda la consegna?
Fa fede lo SPA: stabilisce periodo di tolleranza e indennizzo. Il vostro denaro resta sul conto escrow e, se un progetto viene annullato, la RERA lo restituisce agli acquirenti.
Quando posso rivendere prima della consegna?
Di solito dopo aver pagato il 30–40% del prezzo e ottenuto il NOC del costruttore; le condizioni di cessione sono nello SPA.
Descrivi con parole tue l’appartamento o la villa che vuoi comprare: l’IA seleziona i progetti off-plan a Dubai, Abu Dhabi e negli altri emirati e mostra le analisi: prezzo al m², andamento della zona e rendimento da affitto.
