Comprare casa sul mercato secondario a Dubai: guida passo per passo
Sul mercato secondario comprate una casa finita dal proprietario, e l’operazione richiede settimane, non anni. Ecco ogni passaggio — dalla scelta dell’agente al nuovo title deed — e tutti i costi oltre al prezzo.
Passo 1. Budget e costi oltre al prezzo
Oltre al prezzo, prevedete la tassa del 4% del Dubai Land Department, la tassa di registrazione dell’ufficio Trustee (circa 2.000 AED + IVA per immobili sotto i 500.000 AED e 4.000 AED + IVA sopra), la provvigione dell’agente (di solito 2% + IVA), la tassa del title deed e, con mutuo, l’iscrizione ipotecaria (0,25% del prestito) e la perizia della banca. In totale di solito il 6–8% oltre al prezzo.
Passo 2. L’agente e la verifica dell’immobile
Lavorate con un agente autorizzato dalla RERA (il numero BRN si verifica in Dubai REST); l’annuncio deve avere un permesso Trakheesi. Chiedete una copia del title deed del venditore e verificate proprietario, numero dell’unità e superficie. Voi firmate il Form B con il vostro agente; il venditore firma il Form A con il suo.
Passo 3. Visita, offerta e trattativa
Guardate l’edificio oltre all’appartamento: parti comuni, parcheggio, spese condominiali (pubblicate nell’indice delle spese del DLD) ed eventuali arretrati. Chiedete se l’unità è affittata: un contratto in corso passa al nuovo proprietario, e l’inquilino può essere invitato a lasciare solo secondo la legge sulle locazioni. Le offerte si fanno per iscritto tramite l’agente.
Passo 4. MOU (Form F) e caparra del 10%
Concordato il prezzo, le parti firmano in agenzia un memorandum d’intesa — il Form F della RERA. Fissa prezzo, data del trasferimento, chi paga quali spese e condizioni di recesso. L’acquirente versa una caparra, di solito il 10% del prezzo, con assegno intestato al venditore; l’agenzia lo custodisce fino al trasferimento. Se l’acquirente si ritira, la caparra va di solito al venditore; se si ritira il venditore, viene restituita con un indennizzo.
Passo 5. Mutuo (se serve)
Ottenete una pre-approvazione bancaria prima di firmare il MOU. Dopo il MOU la banca fa periziare l’immobile ed emette l’offerta definitiva. I non residenti possono di solito ottenere fino al 50–60% del valore, i residenti di più. Se il venditore ha un mutuo, la sua banca rilascia una lettera di debito (liability letter) e il prestito viene estinto con il prezzo il giorno del trasferimento.
Passo 6. NOC del costruttore
Il venditore chiede al costruttore o all’amministrazione un No Objection Certificate che conferma l’assenza di spese condominiali non pagate. Il costo del NOC è di solito 500–5.000 AED e il certificato ha validità limitata, quindi si ottiene a ridosso del trasferimento.
Passo 7. Trasferimento all’ufficio Trustee
Le parti (di persona o tramite procura) si incontrano in un ufficio Trustee registrato presso il DLD. L’acquirente porta assegni circolari: al venditore per il prezzo (meno la caparra), per la tassa DLD e per la tassa Trustee. L’ufficio verifica i documenti, il DLD registra il trasferimento e il nuovo title deed a nome dell’acquirente viene rilasciato in formato elettronico lo stesso giorno.
Passo 8. Dopo l’acquisto
Ritirate chiavi e tessere d’accesso, intestate a voi DEWA e l’eventuale conto del raffrescamento e registratevi presso l’amministrazione dell’edificio. Se affittate, il nuovo contratto si registra in Ejari. Possedere una casa a Dubai può anche dare diritto a un visto di residenza tramite immobile — le condizioni sono nel nostro articolo sui visti.
Come aiuta PromptEstates
Per le case pronte PromptEstates mostra il prezzo al m² rispetto alle transazioni DLD della zona, il rendimento da affitto atteso e il costo totale d’acquisto con tutte le spese.
Domande frequenti
Quanto aggiungono le spese al prezzo?
Di solito il 6–8%: tassa DLD del 4%, tassa Trustee, 2% dell’agente + IVA, title deed e, con mutuo, iscrizione ipotecaria e perizia.
Chi paga la tassa DLD in una rivendita?
Per prassi di mercato l’acquirente, ma le parti possono accordarsi diversamente — lo si scrive nel MOU (Form F).
Posso comprare una casa con un inquilino?
Sì. Il contratto di affitto passa al nuovo proprietario; l’inquilino può essere invitato a lasciare solo secondo la legge sulle locazioni, con 12 mesi di preavviso notificato tramite notaio.
Devo essere presente di persona al trasferimento?
No: potete agire con una procura notarile (POA) a un rappresentante negli EAU.
Descrivi con parole tue l’appartamento o la villa che vuoi comprare: l’IA seleziona i progetti off-plan a Dubai, Abu Dhabi e negli altri emirati e mostra le analisi: prezzo al m², andamento della zona e rendimento da affitto.
