Dubai’de ikinci el konut nasıl alınır: adım adım rehber

İkinci el piyasada bitmiş bir konutu sahibinden alırsınız ve işlem yıllar değil haftalar sürer. Emlakçı seçiminden yeni tapuya kadar her adımı ve fiyatın üzerindeki tüm masrafları anlatıyoruz.

Adım 1. Bütçe ve fiyatın üzerindeki masraflar

Fiyatın yanında şunları hesaba katın: Dubai Land Department’ın %4 harcı, Trustee ofisinin kayıt ücreti (500.000 AED altındaki mülkler için yaklaşık 2.000 AED + KDV, üzerindekiler için 4.000 AED + KDV), emlakçı komisyonu (genellikle %2 + KDV), tapu harcı ve kredi varsa ipotek tescili (kredinin %0,25’i) ile banka ekspertizi. Toplamda bu genellikle fiyatın %6–8’i kadardır.

Adım 2. Emlakçı ve mülkün kontrolü

RERA lisanslı bir emlakçıyla çalışın (BRN numarası Dubai REST’te kontrol edilebilir); ilanda Trakheesi izni olmalıdır. Satıcının tapusunun bir kopyasını isteyin ve sahibi, birim numarasını ve alanı kontrol edin. Siz kendi emlakçınızla Form B’yi, satıcı da kendisininkiyle Form A’yı imzalar.

Adım 3. Görme, teklif ve pazarlık

Daireyle birlikte binaya da bakın: ortak alanlar, otopark, aidat (DLD aidat endeksinde yayımlanır) ve olası borçlar. Dairenin kirada olup olmadığını sorun: mevcut kira sözleşmesi yeni sahibe geçer ve kiracıdan ancak kira kanununa göre çıkması istenebilir. Teklifler emlakçı aracılığıyla yazılı yapılır.

Adım 4. MOU (Form F) ve %10 kapora

Fiyatta anlaşıldığında taraflar emlak ofisinde bir mutabakat zaptı imzalar — RERA Form F. Fiyatı, devir tarihini, hangi masrafı kimin ödeyeceğini ve cayma koşullarını belirler. Alıcı, genellikle fiyatın %10’u tutarında kaporayı satıcı adına çekle verir; emlak ofisi çeki devre kadar saklar. Alıcı vazgeçerse kapora genellikle satıcıya kalır; satıcı vazgeçerse tazminatla birlikte iade edilir.

Adım 5. Kredi (gerekirse)

MOU’yu imzalamadan önce bankadan ön onay alın. MOU’dan sonra banka mülkü değerlendirir ve kesin teklif mektubu verir. Yerleşik olmayanlar genellikle değerin %50–60’ına kadar, yerleşikler daha fazla kredi alabilir. Satıcının kredisi varsa bankası borç yazısı (liability letter) verir ve kredi devir günü satış bedelinden kapatılır.

Adım 6. Geliştiriciden NOC

Satıcı, geliştiriciden ya da yönetim şirketinden ödenmemiş aidat olmadığını teyit eden bir No Objection Certificate ister. NOC ücreti genellikle 500–5.000 AED’dir ve belge sınırlı süre geçerlidir, bu yüzden devir tarihine yakın alınır.

Adım 7. Trustee ofisinde devir

Taraflar (bizzat ya da vekaletle) DLD’ye kayıtlı bir Trustee ofisinde buluşur. Alıcı banka çekleri getirir: satıcıya fiyat (kapora düşülerek), DLD harcı ve Trustee ücreti için. Ofis belgeleri kontrol eder, DLD devri kaydeder ve alıcı adına yeni tapu aynı gün elektronik olarak düzenlenir.

Adım 8. İşlemden sonra

Anahtarları ve giriş kartlarını alın, DEWA’yı ve varsa soğutma hesabını adınıza geçirin, bina yönetimine kaydolun. Kiraya verirseniz yeni sözleşme Ejari’ye kaydedilir. Dubai’de konut sahibi olmak, mülk üzerinden oturum vizesi hakkı da sağlayabilir — koşullar vize yazımızda.

PromptEstates nasıl yardımcı olur

Hazır konutlarda PromptEstates bölgedeki DLD işlemlerine göre m² fiyatını, beklenen kira getirisini ve tüm masraflar dahil toplam alım maliyetini gösterir.

Sık sorulan sorular

Masraflar fiyata ne kadar ekler?

Genellikle %6–8: %4 DLD harcı, Trustee ücreti, emlakçının %2’si + KDV, tapu ve kredi varsa ipotek tescili ile ekspertiz.

İkinci el satışta DLD harcını kim öder?

Piyasa uygulamasına göre alıcı, ancak taraflar farklı anlaşabilir — bu MOU’ya (Form F) yazılır.

Kiracısı olan bir konut alabilir miyim?

Evet. Kira sözleşmesi yeni sahibe geçer; kiracıdan ancak kira kanununa göre ve noter aracılığıyla 12 ay önceden bildirimle çıkması istenebilir.

Devirde bizzat bulunmam gerekir mi?

Hayır: BAE’deki bir temsilciye verilmiş noter onaylı vekaletnameyle (POA) işlem yapabilirsiniz.

Kaynaklar: Dubai Land Department

Projenizi ilk siz bulun.

Almak istediğiniz daireyi veya villayı kendi sözlerinizle anlatın: yapay zekâ Dubai, Abu Dabi ve diğer emirliklerdeki projeden satılan konutları eşleştirir ve analizleri gösterir: m² fiyatı, bölge trendleri ve kira getirisi.

Sıradaki okuma

Dubai’de projeden konut nedirProjeden almak, proje hâlâ inşa edilirken daireyi veya villayı doğrudan geliştiriciden satın almaktır. Dubai’deki yeni konutların çoğu bu şekilde satılır.Oku Dubai’de konut alırken DLD harcıDLD harcı, Dubai Land Department’ın aldığı tescil harcıdır. Mülk fiyatının %4’üdür ve satış tescil edilirken ödenir.Oku Konutla BAE Golden VisaGolden Visa, yerel sponsor gerektirmeyen uzun süreli bir BAE oturum vizesidir. En az 2 milyon AED değerinde mülke sahip olarak alabilirsiniz. Aşağıda 2026’nın güncel koşulları ve adım adım başvuru rehberi var.Oku Dubai’de projeden konut ödeme planlarıDubai’de projeden konut genellikle geliştiricinin ödeme planıyla, çoğunlukla faizsiz satılır. Taksit takvimine payment plan denir.Oku Dubai’de bir geliştirici nasıl kontrol edilirHâlâ inşa edilen bir konut aldığınızda paranızı yıllarca geliştiriciye emanet edersiniz. Rezervasyondan önce kontrol etmeniz gerekenler.Oku Dubai’de projeden mi hazır mıDubai’de konutu tamamlanmadan önce geliştiriciden ya da hazır olarak alabilirsiniz. Her seçeneğin kendi avantajları var.Oku Dubai’de daire almanın maliyetleriİlan fiyatı toplam tutar değildir. Dubai’de konut almak zorunlu harçlar ve düzenli giderlerle gelir.Oku Yabancılar Dubai’de mülk alabilir mi?Evet. Yabancı uyruklular Dubai’de freehold bölgeleri denen belirlenmiş semtlerde tam mülkiyetle konut alabilir.Oku Dubai’de kira getirisi: nasıl hesaplanırKira getirisi, bir konutu kiraya vererek her yıl fiyatının ne kadarını kazandığınızı gösterir. Satın almadan önce hesaplayın.Oku Dubai’de konutla 2 yıllık yatırımcı vizesiDubai’de tamamlanmış bir konutunuz varsa, 2 yıllık BAE oturum vizesinin dayanağı olabilir. Nisan 2026’da Dubai Land Department tek sahipler için 750.000 AED asgari mülk değerini kaldırdı.Oku Dubai: emirliğin tarihi ve nereden konut alınırYarım yüzyılda Dubai Creek kıyısındaki bir inci avcısı yerleşimi dünyanın önde gelen iş ve turizm merkezlerinden biri ve bölgenin en hareketli projeden konut pazarı oldu.Oku Abu Dabi: başkentin tarihi ve nereden konut alınırEn büyük ve en zengin emirlik ülkenin büyük bölümünü kaplar. Pazarı Dubai’den daha sakindir; alıcılar Saadiyat, Yas ve Al Reem adalarını tercih eder.Oku Şarika: BAE’nin kültür başkenti ve nereden alınırDubai’nin komşusu daha uygun konutlar, müzeler ve daha geleneksel kurallar sunar. Pek çok kişi Şarika’da yaşayıp Dubai’de çalışır.Oku Acman: en küçük emirlik ve nereden alınırDubai’ye yarım saat uzaklıkta, BAE’de deniz kenarı konut için en düşük fiyatlardan bazılarına sahip kompakt bir emirlik.Oku Ummül Kayveyn: lagünlerin sakin emirliği ve nereden alınırMangrov lagünleriyle en sakin ve en az nüfuslu emirlik. Pazar yeni oluşuyor ve büyük geliştiriciler geldi.Oku Ras el-Hayme: dağlar, deniz ve nereden alınırDağları ve plajlarıyla en kuzeydeki emirlik, Al Marjan Adası’ndaki Wynn tatil köyü sayesinde alıcı ilgisinde patlama yaşıyor.Oku Fuceyre: Umman Körfezi emirliği ve nereden alınırTamamen doğu kıyısında, Umman Körfezi’nde yer alan tek emirlik: dağlar, dalış ve şehir koşuşturmasından uzak tatil köyleri.Oku Dubai’de projeden konut teslim gecikmeleri: DLD sicili ne gösteriyorDubai Land Department’ın resmi sicilini inceledik: inşaat halindeki 1.569 projeden 412’si (%26) planlanan tamamlanma tarihini çoktan geçti. En çok nerede yaşandığı ve alıcılar için ne anlama geldiği.Oku Dubai’de emanet hesapları: projeden alıcıların parası nasıl korunurDubai’de inşaat halindeki bir dairenin ödemeleri doğrudan geliştiriciye gitmez: bir bankadaki emanet hesabına yatar ve bina yükseldikçe aşama aşama serbest bırakılır. İşleyişi ve kontrol edilmesi gerekenler.Oku Dubai’de projeden konut nasıl seçilir: 12 maddelik kontrol listesiDubai’de inşaat halindeki bir binada daire rezerve etmeden önce kontrol edilecek on iki şey. Listeyi kaydedin ve seçkinizdeki her projeyi bu listeden geçirin.Oku Dubai’de projeden konut nasıl alınır: rezervasyondan anahtara tüm adımlarProjeden alım tek bir işlem değil, 2–4 yıla yayılan 10 adımlık bir zincirdir. Her birini anlatıyoruz: ne imzalarsınız, ne ödersiniz, neyi kontrol etmelisiniz ve alıcılar en çok nerede hata yapar.Oku Dubai ve BAE’de freehold bölgeler: yabancılar nerede mülk sahibi olabilirBir yabancı BAE’de daire ya da villaya ancak belirlenmiş bölgelerde — freehold bölgelerde — tam mülkiyetle sahip olabilir. Dubai’deki ve diğer emirliklerdeki bu bölgeleri ve belirli bir mülkün nasıl kontrol edileceğini anlatıyoruz.Oku BAE emeklilik vizesi: 55 yaşından sonra Dubai’ye nasıl taşınılırBAE emekliler için ayrı bir oturum vizesi veriyor: beş yıllık, işverensiz ve sponsorsuz, yenilenebilir. Kimlerin alabileceğini, hangi mali şartı karşılamanız gerektiğini ve nasıl başvurulacağını anlatıyoruz.Oku Finansal yatırımla BAE vizesi: fon, şirket ve banka mevduatıGolden Visa yalnızca mülk üzerinden değil, finansal yatırımla da alınabilir — bir yatırım fonuna mevduat ya da BAE’deki bir şirkete sermaye. Seçenekleri, eşikleri, belgeleri ve bunların sıradan bir banka mevduatından farkını anlatıyoruz.Oku Yatırımla BAE’de oturum: tüm seçeneklerin karşılaştırmasıBAE’de tek bir “yatırımcı vizesi” yok — farklı eşik ve koşullara sahip birkaç program var. Hepsini yan yana koyduk: ne kadar yatırım gerekir, vize ne kadar süre geçerli, projeden konut sayılır mı ve aile dahil edilebilir mi.Oku Golden Visa için yeniden değerleme: 2 milyon AED’nin altında aldıysanızMülk üzerinden Golden Visa’da ödediğiniz fiyat değil, başvuru tarihindeki resmi değerlemeye göre mülkün değeri sayılır. Konutunuzun değeri arttıysa ve şimdi 2 milyon AED veya daha fazla ediyorsa, yeniden değerleme vizenin yolunu açabilir.Oku UAE mortgages for foreigners: how much you can borrow and howForeigners can take a mortgage from a UAE bank — both residents and people living abroad. Here are the Central Bank limits, the down payment, income requirements, every fee and what is different for off-plan.Oku Property taxes in the UAE: what an apartment owner paysThe UAE has no annual property tax, and individuals pay no tax on rental income or capital gains. But there are fees — one-off at purchase and regular ones for upkeep. Here are all of them, plus the one people often forget: taxes in the country where you are tax resident.Oku

Güncellendi: 2026-10-07