Как купить квартиру на вторичном рынке Дубая: пошаговая инструкция
На вторичном рынке вы покупаете готовое жильё у собственника, и сделка занимает недели, а не годы. Разбираем каждый шаг — от выбора агента до нового Title Deed — и все расходы сверх цены.
Шаг 1. Бюджет и расходы сверх цены
Кроме цены заложите: 4% сбора Dubai Land Department, сбор офиса Trustee за регистрацию (около 2 000 AED + НДС для объектов до 500 000 AED и 4 000 AED + НДС выше), комиссию агента (обычно 2% + НДС), сбор за выдачу Title Deed и, если покупаете в ипотеку, регистрацию ипотеки (0,25% суммы кредита) и оценку банка. В сумме это обычно 6–8% сверх цены.
Шаг 2. Агент и проверка объекта
Работайте с брокером, у которого есть лицензия RERA (номер BRN можно проверить в Dubai REST), а объявление должно иметь разрешение Trakheesi. Попросите копию Title Deed продавца и сверьте собственника, номер юнита и площадь. С агентом подписывается Form B (агент покупателя), продавец с агентом — Form A.
Шаг 3. Просмотр, оффер и торг
Смотрите не только квартиру, но и дом: состояние общих зон, парковку, размер service charge (он публикуется в индексе DLD), задолженности. Узнайте, сдана ли квартира: действующий договор аренды переходит к новому владельцу, а выселить арендатора можно только по правилам закона об аренде. Оффер делается письменно через агента.
Шаг 4. MOU (Form F) и депозит 10%
Когда цена согласована, стороны подписывают у агента меморандум о взаимопонимании — Form F RERA. В нём цена, сроки трансфера, кто платит какие сборы, условия выхода из сделки. Покупатель передаёт депозит, обычно 10% цены, чеком на имя продавца; чек хранится у брокерской компании до трансфера. Если покупатель срывает сделку, депозит обычно уходит продавцу; если продавец — возвращается покупателю с компенсацией.
Шаг 5. Ипотека (если нужна)
Лучше получить предварительное одобрение банка до подписания MOU. После MOU банк проводит оценку объекта и выдаёт окончательное предложение (final offer letter). Нерезиденты обычно могут получить до 50–60% стоимости, резиденты — больше. Если у продавца есть ипотека, его банк выдаёт справку о задолженности (liability letter), и долг гасится из суммы сделки в день трансфера.
Шаг 6. NOC от застройщика
Продавец запрашивает у застройщика или управляющей компании No Objection Certificate — подтверждение, что по объекту нет долгов за обслуживание. Сбор за NOC обычно 500–5 000 AED, справка действует ограниченное время, поэтому её получают ближе к дате трансфера.
Шаг 7. Трансфер в офисе Trustee
Стороны (лично или по доверенности) встречаются в зарегистрированном офисе Trustee DLD. Покупатель приносит manager's cheques: продавцу на сумму цены (за вычетом депозита), на сбор DLD и сбор Trustee. Офис проверяет документы, DLD регистрирует переход права, и новый Title Deed на имя покупателя выпускается в тот же день в электронном виде.
Шаг 8. После сделки
Получите ключи и карты доступа, переоформите DEWA и, если есть, chiller на себя, зарегистрируйтесь в управляющей компании дома. Если сдаёте квартиру — новый договор аренды регистрируется в Ejari. Владение жильём в Дубае также может дать право на резидентскую визу через недвижимость — условия в нашей статье о визе.
Как помогает PromptEstates
PromptEstates показывает по готовым объектам цену за м² относительно сделок в районе по данным DLD, ожидаемую доходность от аренды и полную стоимость покупки с учётом всех сборов.
Частые вопросы
Сколько стоит оформление сверх цены?
Обычно 6–8%: 4% сбора DLD, сбор Trustee, комиссия агента 2% + НДС, Title Deed и, при ипотеке, регистрация ипотеки и оценка.
Кто платит сбор DLD при вторичной сделке?
По рыночной практике его платит покупатель, но стороны могут договориться иначе — это фиксируется в MOU (Form F).
Можно ли купить квартиру, если в ней живёт арендатор?
Да. Договор аренды переходит к новому владельцу; выселить арендатора можно только по правилам закона об аренде и с уведомлением за 12 месяцев через нотариуса.
Нужно ли присутствовать на трансфере лично?
Нет: можно действовать по нотариальной доверенности (POA), выданной представителю в ОАЭ.
Опишите, какую квартиру или виллу хотите купить, своими словами — ИИ подберёт новостройки в Дубае, Абу-Даби и других эмиратах и покажет аналитику: цену за м², динамику района и доходность аренды.
