خرید ملک دست دوم در دبی: راهنمای قدم به قدم
در بازار ثانویه خانهای آماده را از مالک آن می‌خرید و معامله هفته‌ها طول می‌کشد، نه سال‌ها. هر مرحله را — از انتخاب مشاور تا سند مالکیت جدید — و همه هزینه‌های اضافه بر قیمت را توضیح می‌دهیم.
مرحله ۱. بودجه و هزینه‌های اضافه بر قیمت
علاوه بر قیمت، این‌ها را در نظر بگیرید: کارمزد ۴ درصدی Dubai Land Department، هزینه ثبت دفتر Trustee (حدود ۲٬۰۰۰ درهم + مالیات برای املاک زیر ۵۰۰٬۰۰۰ درهم و ۴٬۰۰۰ درهم + مالیات برای بالاتر)، کمیسیون مشاور (معمولاً ۲ درصد + مالیات)، هزینه سند مالکیت و در صورت وام، ثبت رهن (۰٫۲۵ درصد وام) و ارزیابی بانک. در مجموع معمولاً ۶ تا ۸ درصد اضافه بر قیمت.
مرحله ۲. مشاور و بررسی ملک
با مشاوری کار کنید که مجوز RERA دارد (شماره BRN در Dubai REST قابل بررسی است)؛ آگهی باید مجوز Trakheesi داشته باشد. رونوشت سند مالکیت فروشنده را بخواهید و مالک، شماره واحد و متراژ را بررسی کنید. شما با مشاور خود Form B و فروشنده با مشاورش Form A را امضا می‌کند.
مرحله ۳. بازدید، پیشنهاد و مذاکره
علاوه بر واحد، ساختمان را هم ببینید: فضاهای مشاع، پارکینگ، شارژ ساختمان (منتشرشده در شاخص شارژ DLD) و بدهی‌های احتمالی. بپرسید واحد اجاره داده شده یا نه: قرارداد اجاره موجود به مالک جدید منتقل میشود و فقط طبق قانون اجاره میتوان از مستأجر خواست تخلیه کند. پیشنهادها کتبی و از طریق مشاور داده می‌شوند.
مرحله ۴. MOU (Form F) و بیعانه ۱۰ درصدی
پس از توافق بر قیمت، دو طرف در دفتر مشاور یادداشت تفاهم را امضا می‌کنند — Form F سازمان RERA. قیمت، تاریخ انتقال، پرداخت‌کننده هر هزینه و شرایط انصراف را تعیین می‌کند. خریدار بیعانه‌ای، معمولاً ۱۰ درصد قیمت، را با چک به نام فروشنده می‌دهد؛ دفتر املاک آن را تا انتقال نگه می‌دارد. اگر خریدار انصراف دهد، بیعانه معمولاً به فروشنده می‌رسد؛ اگر فروشنده انصراف دهد، با غرامت بازگردانده میشود.
مرحله ۵. وام (در صورت نیاز)
پیش از امضای MOU از بانک تأیید اولیه بگیرید. پس از MOU بانک ملک را ارزیابی می‌کند و پیشنهاد نهایی می‌دهد. غیرمقیمان معمولاً تا ۵۰ تا ۶۰ درصد ارزش و مقیمان بیشتر وام می‌گیرند. اگر فروشنده وام دارد، بانکش نامه بدهی (liability letter) صادر می‌کند و وام در روز انتقال از پول خرید تسویه میشود.
مرحله ۶. NOC از سازنده
فروشنده از سازنده یا شرکت مدیریت ساختمان گواهی عدم اعتراض (No Objection Certificate) می‌خواهد که تأیید می‌کند شارژ معوقی وجود ندارد. هزینه NOC معمولاً ۵۰۰ تا ۵٬۰۰۰ درهم است و گواهی اعتبار محدودی دارد، بنابراین نزدیک به تاریخ انتقال گرفته میشود.
مرحله ۷. انتقال در دفتر Trustee
دو طرف (حضوری یا با وکالتنامه) در دفتر Trustee ثبت‌شده نزد DLD حاضر می‌شوند. خریدار چک‌های بانکی می‌آورد: برای فروشنده به مبلغ قیمت (منهای بیعانه)، برای کارمزد DLD و برای هزینه Trustee. دفتر مدارک را بررسی می‌کند، DLD انتقال را ثبت می‌کند و سند جدید به نام خریدار همان روز به‌صورت الکترونیکی صادر میشود.
مرحله ۸. پس از معامله
کلیدها و کارت‌های ورود را بگیرید، DEWA و حساب سرمایش (در صورت وجود) را به نام خود منتقل کنید و در شرکت مدیریت ساختمان ثبت‌نام کنید. اگر اجاره می‌دهید، قرارداد جدید در Ejari ثبت میشود. مالکیت خانه در دبی همچنین می‌تواند مبنای ویزای اقامت از طریق ملک باشد — شرایط در مقاله ویزای ما آمده است.
PromptEstates چطور کمک می‌کند
برای خانه‌های آماده، PromptEstates قیمت هر متر مربع را در مقایسه با معاملات DLD منطقه، بازده اجاره مورد انتظار و هزینه کامل خرید با همه کارمزدها نشان می‌دهد.
پرسش‌های متداول
کارمزدها چقدر به قیمت اضافه می‌کنند؟
معمولاً ۶ تا ۸ درصد: کارمزد ۴ درصدی DLD، هزینه Trustee، ۲ درصد مشاور + مالیات، سند مالکیت و در صورت وام، ثبت رهن و ارزیابی.
در فروش دست دوم کارمزد DLD را چه کسی میپردازد؟
طبق عرف بازار خریدار، اما طرفین میتوانند توافق دیگری کنند — در MOU (Form F) ثبت میشود.
آیا میتوانم خانهای با مستأجر بخرم؟
بله. قرارداد اجاره به مالک جدید منتقل میشود؛ فقط طبق قانون اجاره و با اخطار ۱۲ ماهه از طریق دفتر اسناد رسمی میتوان از مستأجر خواست تخلیه کند.
آیا باید شخصاً در انتقال حاضر باشم؟
خیر: میتوانید با وکالتنامه رسمی (POA) به نمایندهای در امارات اقدام کنید.
منابع: Dubai Land Department
پروژه خود را زودتر از همه پیدا کنید.
آپارتمان یا ویلایی را که می‌خواهید بخرید با کلمات خودتان توصیف کنید — هوش مصنوعی پروژه‌های پیش‌فروش دبی، ابوظبی و دیگر امارات را تطبیق می‌دهد و تحلیل‌ها را نشان می‌دهد: قیمت هر متر مربع، روند منطقه و بازده اجاره.
- رایگان
- بدون هرزنامه
- دعوت در روز راهاندازی