كيف تشتري عقارًا جاهزًا في السوق الثانوية بدبي: دليل خطوة بخطوة
في السوق الثانوية تشتري منزلًا مكتملًا من مالكه، وتستغرق الصفقة أسابيع لا سنوات. نشرح كل خطوة — من اختيار الوسيط إلى سند الملكية الجديد — وكل التكاليف الإضافية فوق السعر.
الخطوة 1. الميزانية والتكاليف فوق السعر
إلى جانب السعر احسب رسوم دائرة الأراضي والأملاك 4%، ورسوم مكتب أمين التسجيل (نحو 2,000 درهم + ضريبة للعقارات دون 500,000 درهم و4,000 درهم + ضريبة لما فوقها)، وعمولة الوسيط (عادة 2% + ضريبة)، ورسوم سند الملكية، ومع التمويل رسوم تسجيل الرهن (0.25% من القرض) وتقييم البنك. المجموع عادة 6–8% فوق السعر.
الخطوة 2. الوسيط والتحقق من العقار
تعامل مع وسيط مرخّص من ريرا (يمكن التحقق من رقم BRN في تطبيق Dubai REST)، ويجب أن يحمل الإعلان تصريح ترخيصي. اطلب نسخة من سند ملكية البائع وتحقق من المالك ورقم الوحدة والمساحة. توقّع نموذج B مع وسيطك، ويوقّع البائع نموذج A مع وسيطه.
الخطوة 3. المعاينة والعرض والتفاوض
افحص المبنى لا الوحدة فقط: المناطق المشتركة، والمواقف، ورسوم الخدمات (المنشورة في مؤشر رسوم الخدمات لدى الدائرة)، وأي متأخرات. واسأل إن كانت الوحدة مؤجرة: فعقد الإيجار القائم ينتقل إلى المالك الجديد، ولا يمكن إخلاء المستأجر إلا وفق قانون الإيجارات. يُقدَّم العرض كتابيًا عبر الوسيط.
الخطوة 4. مذكرة التفاهم (Form F) والعربون 10%
بعد الاتفاق على السعر يوقّع الطرفان مذكرة تفاهم في مكتب الوسيط — نموذج F من ريرا. تحدد السعر وموعد النقل ومن يدفع أي رسوم وشروط الانسحاب. يسلّم المشتري عربونًا، عادة 10% من السعر، بشيك باسم البائع يحتفظ به الوسيط حتى النقل. إذا انسحب المشتري يذهب العربون عادة إلى البائع، وإذا انسحب البائع يُعاد مع تعويض.
الخطوة 5. التمويل العقاري (عند الحاجة)
احصل على موافقة مبدئية من البنك قبل توقيع المذكرة. بعدها يقيّم البنك العقار ويصدر خطاب العرض النهائي. يستطيع غير المقيمين عادة اقتراض 50–60% من القيمة، والمقيمون أكثر. وإذا كان على البائع رهن، يصدر بنكه خطاب المديونية ويُسدَّد القرض من ثمن الصفقة يوم النقل.
الخطوة 6. شهادة عدم الممانعة من المطور
يطلب البائع من المطور أو شركة الإدارة شهادة عدم ممانعة تؤكد عدم وجود رسوم خدمات مستحقة. رسومها عادة 500–5,000 درهم وصلاحيتها محدودة، لذلك تُستخرج قرب موعد النقل.
الخطوة 7. النقل في مكتب أمين التسجيل
يلتقي الطرفان (شخصيًا أو بوكالة) في مكتب أمين تسجيل معتمد لدى دائرة الأراضي. يحضر المشتري شيكات مصرفية: للبائع بقيمة السعر (ناقص العربون)، ولرسوم الدائرة، ولرسوم أمين التسجيل. يدقق المكتب المستندات، وتسجّل الدائرة نقل الملكية، ويصدر سند الملكية الجديد باسم المشتري إلكترونيًا في اليوم نفسه.
الخطوة 8. بعد الصفقة
استلم المفاتيح وبطاقات الدخول، وانقل حساب ديوا وحساب التبريد إن وُجد باسمك، وسجّل لدى شركة إدارة المبنى. وإذا أجّرت الوحدة يُسجَّل العقد الجديد في إيجاري. وقد يؤهلك تملّك منزل في دبي أيضًا لتأشيرة إقامة عبر العقار — الشروط في مقالنا عن التأشيرة.
كيف يساعدك PromptEstates
يعرض PromptEstates للعقارات الجاهزة سعر المتر المربع مقارنة بصفقات المنطقة وفق بيانات دائرة الأراضي، والعائد الإيجاري المتوقع، والتكلفة الكاملة للشراء مع كل الرسوم.
أسئلة شائعة
كم تضيف الرسوم إلى السعر؟
عادة 6–8%: رسوم دائرة الأراضي 4%، ورسوم أمين التسجيل، وعمولة الوسيط 2% + ضريبة، وسند الملكية، ومع التمويل تسجيل الرهن والتقييم.
من يدفع رسوم الدائرة في إعادة البيع؟
وفق ممارسات السوق يدفعها المشتري، لكن يمكن للطرفين الاتفاق على غير ذلك ويُثبت ذلك في مذكرة التفاهم (Form F).
هل يمكن شراء منزل فيه مستأجر؟
نعم. ينتقل عقد الإيجار إلى المالك الجديد، ولا يمكن إخلاء المستأجر إلا وفق قانون الإيجارات وبإشعار مدته 12 شهرًا عبر كاتب العدل.
هل يجب الحضور شخصيًا عند النقل؟
لا: يمكنك التصرف عبر وكالة موثّقة لممثل في الإمارات.
المصادر: Dubai Land Department
اعثر على مشروعك أولًا.
صف الشقة أو الفيلا التي تريد شراءها بكلماتك — وسيختار لك الذكاء الاصطناعي مشاريع عقارية قيد الإنشاء في دبي وأبوظبي وبقية الإمارات، ويعرض التحليلات: سعر المتر المربع، اتجاهات المنطقة، والعائد الإيجاري.
- مجانًا
- بلا رسائل مزعجة
- دعوة يوم الإطلاق