Das Golden Visa ist ein langfristiges Aufenthaltsvisum der VAE ohne lokalen Sponsor. Sie erhalten es durch den Besitz von Immobilien im Wert von mindestens 2 Mio. AED. Unten finden Sie die aktuellen Bedingungen 2026 und eine Schritt-für-Schritt-Anleitung.
Wer beantragen kann
Eigentümer einer oder mehrerer Immobilien in den VAE mit einem Gesamtwert von mindestens 2 Mio. AED. Maßgeblich ist nicht der Vertragspreis, sondern der Wert im Bewertungszertifikat des Dubai Land Department (DLD) zum Zeitpunkt des Antrags. Die Immobilie muss auf den Antragsteller eingetragen sein.
Off-Plan-Immobilien
Immobilien im Bau zählen, wenn sie von einem beim DLD zugelassenen und registrierten Bauträger gekauft und auf mindestens 2 Mio. AED bewertet wurden. Zum Antrag gehören der Oqood-Vertrag und Zahlungsnachweise oder eine Bescheinigung des Bauträgers.
Hypotheken
Die Immobilie darf finanziert sein, aber nur über eine in den VAE tätige Bank, die eine Unbedenklichkeitsbescheinigung (NOC) ausstellt. Dubai verlangte früher mindestens 1 Mio. AED oder die Hälfte des Preises als Anzahlung – seit 2026 entfällt diese Anforderung; die Immobilie muss nur auf mindestens 2 Mio. AED bewertet sein.
Familie und Aufenthalt
Sie können Ehepartner und Kinder einbeziehen. Das Golden Visa verlangt keinen Wohnsitz in den VAE: Es bleibt gültig, auch wenn Sie länger als die üblichen sechs Monate im Ausland sind.
Antrag: Schritt für Schritt
1. Holen Sie das Bewertungszertifikat und die Eigentumsdokumente beim DLD ein (bei Off-Plan – Oqood und Bescheinigung des Bauträgers; bei Hypothek – das NOC der Bank). 2. Stellen Sie den Antrag über DLD-Dienste (Cube-Zentren) oder über ICP und GDRFA. 3. Absolvieren Sie die ärztliche Untersuchung und schließen Sie eine Krankenversicherung ab. 4. Erfassen Sie die Biometrie und erhalten Sie Visum und Emirates ID.
Wenn Sie die Immobilie verkaufen
Das Visum beruht auf dem Besitz von Immobilien im Wert von 2 Mio. AED. Fällt der verbleibende Besitz nach einem Verkauf unter die Schwelle, entfällt die Grundlage für das Visum – klären Sie Folgen und Fristen mit der ICP.
Golden Visa oder 2-Jahres-Visum
Liegt Ihr Budget unter 2 Mio. AED oder besitzen Sie eine fertige Wohnung, sehen Sie sich das 2-Jahres-Investorenvisum an: Seit 2026 gibt es für Alleineigentümer keinen Mindestwert. Siehe den Artikel zum 2-Jahres-Visum.
Was der Antrag kostet
Die staatlichen Gebühren hängen vom Emirat, dem Antragsweg und Ihrer Familie ab, dazu kommen ärztliche Untersuchung, Versicherung und Emirates ID. Prüfen Sie die aktuellen Beträge bei der Antragstellung in den Diensten von DLD, ICP oder GDRFA.
Bewertung in anderen Emiraten
Die Schwelle von 2 Mio. AED wird anhand der offiziellen Bewertung des Landamts des Emirats geprüft, in dem die Immobilie liegt: DLD in Dubai, ADREC in Abu Dhabi und die örtlichen Immobilienbehörden in Sharjah, Ajman, Ras Al Khaimah und Umm Al Quwain. Besitzen Sie Immobilien in mehreren Emiraten, wird jede einzeln bewertet. Klären Sie Unterlagen und Bewertungsverfahren vor dem Antrag mit der Behörde des Emirats.
Wie PromptEstates hilft
Projektkarten in PromptEstates tragen ein Gold-Visa-Label, sodass Immobilien ab 2 Mio. AED von zugelassenen Bauträgern leichter zu finden sind. Bestätigen Sie die Bedingungen für eine konkrete Immobilie beim Bauträger oder beim DLD.
Häufige Fragen
Kann man mehrere Immobilien kombinieren?
Ja. Es zählt der Gesamtwert der Immobilien in Ihrem Besitz laut DLD-Bewertung.
Zählt eine Wohnung im Bau?
Ja, wenn der Bauträger zugelassen und beim DLD registriert ist und die Immobilie auf mindestens 2 Mio. AED bewertet wird.
Kann ich mit Hypothek kaufen?
Ja, über eine Bank in den VAE, die ein NOC ausstellt. Die Regel einer Anzahlung von 1 Mio. AED gilt nicht mehr.
Muss ich in den VAE leben?
Nein. Das Golden Visa bleibt gültig, auch wenn Sie mehr als sechs Monate im Ausland sind.
Wen kann ich einbeziehen?
Ehepartner und Kinder. Jedes Familienmitglied absolviert eine ärztliche Untersuchung und erhält eine Emirates ID.
Beschreiben Sie die Wohnung oder Villa, die Sie kaufen möchten, in eigenen Worten – die KI findet passende Off-Plan-Projekte in Dubai, Abu Dhabi und den anderen Emiraten und zeigt die Analysen: Preis pro m², Gebietstrends und Mietrendite.
