Le Golden Visa des EAU par l’immobilier

Le Golden Visa est un visa de résidence de longue durée aux EAU sans parrain local. On l’obtient en possédant un bien d’une valeur d’au moins 2 M AED. Voici les conditions en vigueur en 2026 et un guide de demande étape par étape.

Qui peut faire la demande

Les propriétaires d’un ou plusieurs biens aux EAU d’une valeur totale d’au moins 2 M AED. Ce n’est pas le prix du contrat qui compte, mais la valeur figurant sur le certificat d’évaluation du Dubai Land Department (DLD) au moment de la demande. Le bien doit être enregistré au nom du demandeur.

Biens sur plan

Les biens en construction comptent s’ils sont achetés auprès d’un promoteur agréé et enregistré auprès du DLD et évalués à au moins 2 M AED. La demande comprend le contrat Oqood et des justificatifs de paiement ou une attestation du promoteur.

Crédits immobiliers

Le bien peut être financé, mais uniquement par une banque opérant aux EAU, qui délivre un certificat de non-objection (NOC). Dubaï exigeait auparavant au moins 1 M AED ou la moitié du prix payée d’avance ; depuis 2026, cette exigence est supprimée : le bien doit simplement être évalué à au moins 2 M AED.

Famille et résidence

Vous pouvez inclure votre conjoint et vos enfants. Le Golden Visa n’impose pas de vivre aux EAU : il reste valable même si vous êtes à l’étranger plus de six mois.

La demande pas à pas

1. Obtenez le certificat d’évaluation et les documents de propriété auprès du DLD (pour le sur plan : Oqood et attestation du promoteur ; pour un crédit : le NOC de la banque). 2. Déposez la demande via les services du DLD (centres Cube) ou via l’ICP et la GDRFA. 3. Passez l’examen médical et souscrivez une assurance santé. 4. Faites la biométrie et recevez le visa et l’Emirates ID.

Si vous vendez le bien

Le visa repose sur la possession d’un bien d’une valeur de 2 M AED. Si après une vente le patrimoine restant passe sous le seuil, la base du visa disparaît : vérifiez les conséquences et les délais auprès de l’ICP.

Golden Visa ou visa de 2 ans

Si votre budget est inférieur à 2 M AED ou si vous possédez un logement achevé, regardez le visa investisseur de 2 ans : depuis 2026, il n’a plus de valeur minimale pour un propriétaire unique. Voir l’article sur le visa de 2 ans.

Combien coûte la demande

Les frais administratifs dépendent de l’émirat, du canal de demande et de votre famille, auxquels s’ajoutent l’examen médical, l’assurance et l’Emirates ID. Vérifiez les montants actuels dans les services du DLD, de l’ICP ou de la GDRFA au moment de la demande.

Évaluation dans les autres émirats

Le seuil de 2 M AED est vérifié d’après l’évaluation officielle du département foncier de l’émirat où se trouve le bien : le DLD à Dubaï, l’ADREC à Abou Dhabi et les départements immobiliers locaux à Charjah, Ajman, Ras el-Khaïmah et Oumm al-Qaïwaïn. Si vous possédez des biens dans plusieurs émirats, chacun est évalué séparément. Vérifiez les documents et la procédure auprès du département de l’émirat avant de déposer la demande.

Comment PromptEstates aide

Les fiches projets de PromptEstates portent une étiquette Gold visa, ce qui facilite la recherche de biens d’au moins 2 M AED chez des promoteurs agréés. Confirmez les conditions pour un bien précis auprès du promoteur ou du DLD.

Questions fréquentes

Peut-on cumuler plusieurs biens ?

Oui. C’est la valeur totale, évaluée par le DLD, des biens que vous possédez qui compte.

Un appartement en construction compte-t-il ?

Oui, si le promoteur est agréé et enregistré auprès du DLD et que le bien est évalué à au moins 2 M AED.

Puis-je acheter à crédit ?

Oui, via une banque des EAU qui délivre un NOC. La règle d’un apport de 1 M AED ne s’applique plus.

Dois-je vivre aux EAU ?

Non. Le Golden Visa reste valable même si vous êtes à l’étranger plus de six mois.

Qui puis-je inclure ?

Votre conjoint et vos enfants. Chaque membre de la famille passe un examen médical et obtient une Emirates ID.

Sources: ICP — Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs & Port Security, UAE Government portal — Golden visa, Dubai Land Department, GDRFA Dubai — residency services

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Mis à jour: 2026-10-07